초단세포의 부동산

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안녕하세요. 초단세포입니다. 이번 포스팅에서는 지난번에 이어 대항력과 우선변제권 관련하여 추가적인 내용을 다루겠습니다. 일반적인 내용은 아니지만 아주 가끔씩 발생할 수 있으니 알아두시면 피가 되고 살이 되는 내용입니다. 임차인이 해당 부동산에 살던 중 보증금 증액이 생긴 경우 최초 임차인이 전입시 전입신고(주민등록) 및 확정일자를 받았으나 중간에 재계약이나 기타 사유로 인해 보증금의 증액이 있으면 증액된 내용에 대한 계약서나 증빙서류에도 확정일자를 받아야 그때부터 증액된 부분에 대한 우선변제권이 생기게 됩니다. 예를 들어 설명해 볼께요. 위 예시는 임차인 A가 2018년 1월 1일 보증금 1억에 전입신고 및 확정일자까지 받았는데, 중간에 B가 근저당권을 설정하였습니다. 이후 임차인 A가 3월 1일에 보증..

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안녕하세요. 초단세포입니다. 지난 시간에 이어 이번에는 근저당권과 전입신고, 확정일자의 순서에 대한 대항력과 우선변제권 및 배당 유무에 대해 알아보도록 하겠습니다. 특히 대항력이 있는 여러 가지 경우에 대해 나와 있는 중요한 내용입니다. 근저당권보다 전입신고는 빠른데 확정일자가 늦은 경우 전입신고를 할 때 확정일자도 같이 받으면 좋은데, 깜빡하거나 몰라서 못받았다가 나중에 받았는데, 그 사이에 근저당권이 설정된 케이스입니다. 이런 경우 임차인 A의 대항력은 있지만, 우선변제권이 근저당권보다 늦은 7월 1일에 생긴 것입니다. 이런 경우 경매 진행 과정에서 배당요구를 하게 되면 근저당권자의 배당이 먼저 이루어지고, 그 이후에 임차인 A가 배당을 받게 됩니다. 보증금 전액을 배당받으면 좋으련만.....만약 임..

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안녕하세요. 초단세포입니다. 이번 포스팅에서는 경매가 진행되는 과정에서 우선변제권을 적용하고 판단하는데 있어 다양한 경우의 수를 알아보겠습니다. 특히 입찰자 입장에서는 경매로 해당 부동산을 낙찰받게 되면 임차인이 배당을 받을 수 있을지 없을지, 혹은 일부만 받는지, 낙찰자가 추가로 임차인에게 보증금을 물어줘야 하는지를 미리 판단하셔야 경매 사고를 미리 예방할 수 있기에 매우 중요한 내용입니다. 근저당권이 가장 먼저 있는 경우 위의 사례는 가장 일반적인 경우입니다. 근저당권이 먼저 있고, 그 이후에 전입신고와 확정일자가 있는 경우입니다. 근저당권이 먼저 있으면, 그 이후에 전입신고와 확정일자는 먼저 있든 나중에 있든 입찰자 입장에서는 별 문제가 안됩니다. 위의 세입자는 대항력이 없으니까 근저당권 이후의 권..

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안녕하세요. 초단세포입니다. 지난 시간까지 대항력을 알아보았고, 이번 포스팅에서는 부동산경매에 있어 임차인의 우선변제권에 대해 알아보고, 우선변제권을 판단, 적용하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 우선변제권이란? - 우선변제권의 정의 경매 및 공매에서 임차인이 대항요건 이외에 임대차계약서에 확정일자를 받거나, 해당 부동산에 임차권등기를 신청해서 등기가 난 경우에는 일반채권이나 후순위 권리자에 비해 우선변제를 받을 수 있습니다. 이 때 주의할 점은 배당요구종기일까지 배당신청을 해야 배당을 받을 수 있습니다. 정확히는 순위에 의한 배당을 받을 수 있는 권리가 생깁니다. 여기서 주의할 점은 우선변제권이 있다고 하여 무조건 우선적으로 배당을 받을 수 있다는 뜻이 아닙니다. 일반채권이나 후순위 권리자보다 배..

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안녕하세요. 초단세포입니다. 이번 시간에도 지난 시간에 이어 대항력의 유무, 기준을 판단하는 구체적인 예시, 다양한 사례에 대해 좀 더 알아보도록 하겠습니다. 점유보조자(가족)의 주민등록과 대항력 전입신고를 할 때 임차인 본인의 주민등록 이외에 가족의 주민등록으로 전입을 한 경우입니다. 전입신고시 세대주 명의로 주민등록을 하는데, 임대차 계약을 맺은 임차인 당사자가 세대주가 아닌 경우도 있지요. 예를 들어 A가 임대차 계약을 한 당사자인데, 세대주는 A가 될 수도 있지만, A의 배우자, 또는 A의 자녀도 될 수 있습니다. 우리 나라에 법에는 가족 중에서 세대주를 누구로 정해야 하는 법은 존재하지 않으니까요. 계약 당사자 이외에 같이 거주하는 가족 중 다른 인원의 주민등록으로도 대항력이 인정됩니다. 즉 임..

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안녕하세요. 초단세포입니다. 이번 시간에는 지난번에 이어 대항력의 유무, 기준을 판단하는 구체적인 예시, 다양한 사례에 대해 좀 더 알아보도록 하겠습니다. 가족이나 친척간에 임대차 보통 가족이나 친척끼리 임대차 계약을 맺고 가족 또는 친척집에 들어가 사는 경우가 많지는 않으나 그래도 가끔 있긴 합니다. 이럴 경우 대항력이 어떻게 되는지 다음의 몇가지 사례를 들어 설명드리겠습니다. 밑에 예시는 모두 대항요건(전입+주민등록)이 말소기준권리보다 앞선 경우이고, 만약 말소기준권리보다 대항요건이 늦을 경우 경우의 수를 따질 필요가 없이 무조건 대항력이 없습니다. 형제간, 부모 집에 자식이 임차인으로 있는 임대차 형제끼리 또는 부모와 성년인 자식간에 임대차를 맺은 후 임차인 신분으로 전입과 주민등록을 마치면 이를 ..

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안녕하세요. 초단세포입니다. 이번 시간에는 대항력과 관련하여 대항력의 유무, 대항력의 기준을 판단하는데 있어 그 경우의 수를 구체적인 예시를 들어 설명하겠습니다. 대항력의 유무? 대항력이 있다? 없다? 대항력은 "대항력이 있다"와 "대항력이 없다" 단 두가지 뿐입니다. 중간은 없습니다. (1) 대항력이 있다 . 위의 그림에서처럼 A의 전입이 다른 권리보다 빠른 경우에는 대항력이 있다고 할 수 있습니다. 임차인 입장에서는 자신의 보증금을 지키며, 거주기간도 보장받을 수 있는 경우이고, 만약 이 부동산이 경매에 나올 경우 입찰자 입장에서는 매수 신중하게 접근하셔야 합니다. (2) 대항력이 없다. A의 전입시 이미 해당 부동산에 근저당권이 설정되어 있습니다. 이같은 경우 근저당권이 말소기준권리이기 때문에 경매..

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안녕하세요. 초단세포입니다. 지난 시간에는 경매의 권리분석과 말소기준권리를 알아보았습니다. 혹시 권리분석을 보시려면 "여기", 말소기준권리에 대해 보시려면 "여기"로 가시면 됩니다. 이번 시간에는 권리분석이나 말소기준권리만큼 중요한 "대항력"에 대해 알아보겠습니다. 대항력(對抗力)이 도대체 뭐지? 대항력이란? 대항력의 의미는? 법률용어사전적 의미로 보면 "이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을 대항력이라고 한다" 인데.......도대체 이게 무슨 소리지?? 조금 쉽게 풀이하면 일단 성립한 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘이라는 뜻입니다.. 이를 부동산에 대입하여 더 쉽게 이야기하자면 대항력이란 임대차계약을 맺고 들어가 살고 있으면 중간에 ..