경매에서 대항력과 우선변제권 관련 여러 가지 케이스 (1) 대항력이 없는 경우 - 부동산을 경매로 싸게 사려면...

안녕하세요. 초단세포입니다.

이번 포스팅에서는 경매가 진행되는 과정에서 우선변제권을 적용하고 판단하는데 있어 다양한 경우의 수를 알아보겠습니다. 특히 입찰자 입장에서는 경매로 해당 부동산을 낙찰받게 되면 임차인이 배당을 받을 수 있을지 없을지, 혹은 일부만 받는지, 낙찰자가 추가로 임차인에게 보증금을 물어줘야 하는지를  미리 판단하셔야 경매 사고를 미리 예방할 수 있기에 매우 중요한 내용입니다.

 

근저당권이 가장 먼저 있는 경우

위의 사례는 가장 일반적인 경우입니다. 근저당권이 먼저 있고, 그 이후에 전입신고와 확정일자가 있는 경우입니다. 근저당권이 먼저 있으면, 그 이후에 전입신고와 확정일자는 먼저 있든 나중에 있든 입찰자 입장에서는 별 문제가 안됩니다. 위의 세입자는 대항력이 없으니까 근저당권 이후의 권리는 모두 소멸이고 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하는 일은 없으니까요.

 

전입신고와 확정일자, 근저당권이 모두 같은 날

가끔 전세사기를 쳤던 사람들이 써먹던 경우이지요. 전입신고를 하더라도 다음날 0시에 대항력이 생기기에 전입신고 하는 당일에 집주인(소유자)이 은행으로부터 대출을 받고 근저당권을 설정한 경우입니다. (전세로 살고 계시다면 등기부를 확인해 보심을 추천드립니다. 전입신고 하는 날 집주인이 혹시라도 대출받고 근저당권을 설정했을지도 모르니까요.)

 

이런 경우는 대항력 발생일이 2015년 1월 2일로서 근저당권 설정일인 1월 1일보다 늦기에 대항력이 없는 경우입니다. 우선변제권도 1월 2일에 생기기에 후순위로 배당을 받아야 하는 경우입니다. 배당을 전부 받으면 그나마 다행이지만, 그렇지 않은 경우 안타까운 경우이지요. 보증금을 뜯기는 경우입니다...ㅠㅠ

 

낙찰자 입장에서는 따로 보증금을 물어줘야 하는 것은 아니고, 임차인은 인도명령 대상이지만, 잔금 납입 후 명도 과정에서 임차인의 저항이 클 수 있다는 것을 미리 염두해 두셔야 합니다.

 

근저당권보다 확정일자는 빠르지만 전입신고가 늦은 경우

전입신고를 하면서 깜빡하고 확정일자를 안받거나 늦게 받는 경우는 가끔 봤어도, 확정일자만 먼저 받는 임차인은 지금껏 본적이 없습니다. 이런 것은 보통 부동산(공인중개사 사무소)에서 임대차계약을 한 후 중개업자가 서비스로 확정일자를 받아주는 경우입니다. 

 

중요한 것은 우선 전입신고가 근저당권보다 늦어 대항력은 없고, 확정일자가 근저당권보다 먼저 있어도 전입신고가 근저당권보다 늦기에 우선변제권 발생 시점은 대항력 발생시험인 5월 2일 0시가 됩니다.

따라서 입찰자 입장에서는 크게 신경쓰지 않아도 되는 경우입니다.

 

전입신고와 근저당은 같은 날인데 확정일자가 늦은 경우

 

대항력은 전입신고 다음날 0시에 발생되기에 이 경우도 대항력이 없습니다. 이 경우는 대항력 발생은 2022년 1월 2일, 우선변제권 발생일은 2월 1일이 됩니다. 배당도 근저당권에 밀려 후순위가 되지요. 입찰하려는 입장에서는 크게 신경쓰지 않아도 되는 경우입니다.

 

 

 

오늘은 대항력과 우선변제권의 여러 가지 케이스 중 대항력이 없는 경우를 알아보았습니다. 입찰하는 데 있어 위의 예시에 해당된다면 해당 경매부동산의 임차인은 대항력이 없기에 입찰자 입장에서는 크게 신경쓰지 않아도 되는 부분입니다. 모두 인도명령 대상이고 최후의 수단으로 강제집행까지 신청할 수 있습니다. (물론 강제집행이 무턱대고 좋다고 말할 수는 없기에 권유하는 것은 아니고 그냥 하나의 무기를 장착했다는 정도로 생각하시면 되겠습니다.)

 

다음 시간에는 이번 포스팅에 이어 대항력과 우선변제권의 여러 가지 케이스 중 대항력이 있는 경우를 살펴보겠습니다. 이번 내용은 그냥 눈으로 보는 것만으로 상관 없으나 다음 포스팅은 정말 중요한 내용을 다룰 예정이니 반드시 눈 똥그랗게 뜨고 집중하셔야 합니다!!