경매에서 대항력과 우선변제권 관련 여러 가지 케이스 (3) 특수한 경우 - 부동산을 경매로 싸게 사려면...

안녕하세요. 초단세포입니다.

이번 포스팅에서는 지난번에 이어 대항력과 우선변제권 관련하여 추가적인 내용을 다루겠습니다. 일반적인 내용은 아니지만 아주 가끔씩 발생할 수 있으니 알아두시면 피가 되고 살이 되는 내용입니다.

 

 

임차인이 해당 부동산에 살던 중 보증금 증액이 생긴 경우

최초 임차인이 전입시 전입신고(주민등록) 및 확정일자를 받았으나 중간에 재계약이나 기타 사유로 인해 보증금의 증액이 있으면 증액된 내용에 대한 계약서나 증빙서류에도 확정일자를 받아야 그때부터 증액된 부분에 대한 우선변제권이 생기게 됩니다. 예를 들어 설명해 볼께요.

 

 

위 예시는 임차인 A가 2018년 1월 1일 보증금 1억에 전입신고 및 확정일자까지 받았는데, 중간에 B가 근저당권을 설정하였습니다. 이후 임차인 A가 3월 1일에 보증금을 1억5천으로 증액 후 살고 있다가 4월 1일에 C가 근저당권을 설정한 경우입니다.

 

이 경우에 말소기준권리는 2월 1일 B 근저당권이기에 그보다 앞선 A는 대항력이 있습니다. 단 보증금 1억에 대해서만 대항력이 있기에 1억은 배당을 받든, 낙찰자에게 받든 자신의 보증금은 지킬 수 있습니다. 문제는 3월 1일에 5천만원 증액분인데, 이 5천만원에 대해서는 말소기준권리보다 늦기에 대항력이 없는 상태입니다.

 

만약 이 5천만원 증액분에 대해 확정일자를 받았다면 우선변제권에 의해 B 근저당권 다음으로 C 근저당권보다 먼저 배당을 받을 수 있지만, 만약 확정일자를 받지 않았다면 이 5천만에 대해서는 우선변제권이 없기에 C 근저당권한테도 배당이 밀리게 되버리고, 최악의 경우는 이 증액분 5천만원은 지킬 수 없을 수도 있습니다. 당연히 낙찰자한테 요구할 수도 없는 것이지요.

 

임차인이 일시 퇴거 후 재전입시

가끔 신축건물에 살다가 갑자기 집주인이 대출 받아야 해서 전입을 1주일 정도만 빼달라고 요청하는 경우가 있는데, 뭣모르고 전입을 빼는 순간 대항력이 상실될 수 있습니다.

 

 

위의 예시처럼 임차인 A가 최초 2015년 1월 1일에 전입신고와 확정일자를 받음으로써 대항력과 우선변제권을 취득했지만, 중간(2월 1일)에 일시적으로 퇴거를 하는 순간 대항력은 잃게 됩니다. 이후 해당 부동산에 4월 1일에 재전입하였지만, 3월1일에 근저당권이 생긴 경우입니다.

 

대항력 발생일은 재전입한 날짜의 다음날 0시인 4월 2일 0시가 되고, 그에 따라 우선변제권도 4월 2일 0시에 생깁니다. 이 때 계약의 조건이나 보증금의 증액 등의 변함이 없다면 확정일자는 따로 안받더라도 본 계약서에 최초로 받은 확정일자는 유효합니다.

 

어쨌든 중간에 퇴거한 사이에 근저당권이 들어왔기 때문에 대항력은 상실하였고, 우선변제권에 의해 B 근저당권 다음으로 배당을 받게 됩니다. 물론 근저당권이 설정되기 전에 재전입이 이루어졌다면 대항력과 우선변제권이 다시 생긴 날짜는 달라지겠지만 대항력과 우선변제권이 모두 살아 있어 자신의 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

근저당권 대신 가압류가 생긴 경우

후에 배당 순위에 대해 다루겠지만, 가압류가 있는 경우 가압류를 포함한 이하의 권리들은 안분배당이 이루어지게 됩니다.

 

위의 경우 임차인이 말소기준권리보다 전입이 빨라 대항력은 있습니다. 그러나 확정일자가 B 가압류보다 늦어 우선변제권 발생일이 3월1일로서 B 가압류보다 늦은 경우입니다. 이런 경우 가압류 이하는 안분배당이기 때문에 경매 진행시 낙찰금액에서 경매비용이나 당해세 등을 배당하고 남은 금액으로 채권액의 비율에 따라 배당이 이루어집니다. 이 경우는 보증금 1억, 가압류 1억이기 때문에 남은 금액에서 50%씩 배당이 이루어지게 되겠네요.

 

예를 들어 낙찰 금액이 1억원이고 경매비용과 당해세 등을 합쳐 1,000만원이라고 하면 나머지 9,000만원으로 임차인 A와 가압류권자 B에게 각각 9,000만원×1억/(1억+1억)=4500만원씩 배당이 이루어지게 됩니다. 물론 임차인 A가 소액 임차인에 해당된다면 소액임차인에 의한 최우선변제를 먼저 받은 후 나머지 금액으로 안분배당이 됩니다.

 

임차인 A는 대항력이 있기 때문에 배당시 미배당분이 있다면 보증금의 나머지 부분에 대해서는 낙찰자에게 요구할 수 있고, 낙찰자도 그에 응해야 하기 때문에 입찰시 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 하겠습니다.

 

등기부가 대지와 주택 둘 다 있는 경우 (단독주택 등)

아파트나 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트형 공장 같은 경우 집합건물서 대지와 건물의 등기가 나뉘어 있지 않고 하나로 되어 있습니다. (물론 엄밀히 말하면 토지등기가 따로 있긴 하지만 그건 별도로 취급되고 일반적으로는 토지와 건물이 하나의 등기로 구성된 집합건물등기로 되어 있습니다.)

 

그러나 이런 집합건물이 아닌 단독주택 (단독주택, 다중주택, 다가구주택) 같은 경우 토지등기 따로 건물등기 따로 되어 있습니다. (물론 단독주택 이외에 공장이나 근린생활시설 등도 토지, 건물 따로 되어 있습니다.)

 

이렇게 대지와 주택의 등기부가 각각 따로 있는 경우 경매가 진행되면 그곳에 살고 있는 임차인은 (우선변제권이 있다는 전제 하에) 대지와 주택의 매각대금에서 모두 우선변제를 받을 수 있습니다. 또한 대지에만 근저당권이 설정되어 있어 대지만 경매가 진행되어도 임차인은 대지의 낙찰대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

※ 만약 대항요건+확정일자가 아니라 전세권에 의한 경우 토지 낙찰금액에서는 배당이 안되고 건물 낙찰금액에서만 배당이 진행됩니다.

 

우선변제권의 판단에 있어 주의사항

우선변제권은 1회성 권리입니다. 즉 경매를 통해 우선변제권을 행사하면 (배당요구를 하면) 낙찰 후 우선변제권은 소멸합니다. 만약 대항력이 있는 상태에서 우선변제권을 통해 배당을 받았는데 미배당금이 있다면, 이 임차인은 대항력에 근거하여 자신의 보증금을 돌려받을 때까지 명도를 거부할 수 있습니다.

 

그러다가 또다시 경매가 진행되면 우선변제권은 이미 첫번째 경매에서 행사했기 때문에 사라지게 되고, 대항력은 계속 남아 있기에 낙찰자는 보증금 부족분을 무조건 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있기에 이 점 유의하셔야 합니다.

 

 

 

이번 시간에는 경매에서 대항력과 우선변제권 관련 여러 가지 케이스 중 특수한 케이스에 대해 살펴보았습니다. 다음 포스팅에서는 보다 알찬 내용을 가지고 찾아뵙겠습니다.