경매에서 대항력과 우선변제권 관련 여러 가지 케이스 (2) 대항력이 있는 경우 - 부동산을 경매로 싸게 사려면...

안녕하세요. 초단세포입니다.

지난 시간에 이어 이번에는 근저당권과 전입신고, 확정일자의 순서에 대한 대항력과 우선변제권 및 배당 유무에 대해 알아보도록 하겠습니다. 특히 대항력이 있는 여러 가지 경우에 대해 나와 있는 중요한 내용입니다.

 

근저당권보다 전입신고는 빠른데 확정일자가 늦은 경우

전입신고를 할 때 확정일자도 같이 받으면 좋은데, 깜빡하거나 몰라서 못받았다가 나중에 받았는데, 그 사이에 근저당권이 설정된 케이스입니다. 이런 경우 임차인 A의 대항력은 있지만, 우선변제권이 근저당권보다 늦은 7월 1일에 생긴 것입니다. 

 

이런 경우 경매 진행 과정에서 배당요구를 하게 되면 근저당권자의 배당이 먼저 이루어지고, 그 이후에 임차인 A가 배당을 받게 됩니다. 보증금 전액을  배당받으면 좋으련만.....만약 임차인 A가 보증금 전액을 못받게 되면 대항력이 살아있기 때문에 나머지 못받은 만큼의 보증금은 낙찰자가 물어줘야 하는 경우입니다. 

 

만약 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 말소기준권리인 B 근저당권보다 전입이 빠르기 때문에 대항력이 살아있어 낙찰자는 임차인 A의 보증금 전액을 물어줘야 합니다.

 

 

근저당권보다 전입신고, 확정일자가 모두 빠른 경우

 

전입신고시 깜빡하거나 몰라서 확정일자를 못받았다가 추후에 받았는데, 다행히도 그 사이에 근저당권이 들어오지 않고 나중에 들어온 경우입니다.

이런 경우는 임차인 A의 대항력 발생일은 7월 1일이고, 우선변제권 발생일은 8월 1일입니다. 당연히 대항력이 있지요. 경매 절차에서 임차인 A가 배당요구를 하였다면 우선변제권 발생일인 8월 1일을 기준으로 근저당권보다 빨라 근저당권자 B보다 먼저 배당을 받게 됩니다. 만약 배당요구를 하지 않았다면 대항력이 있는 임차인 A에게 낙찰자가 보증금 전액을 물어줘야 합니다.

 

여기서 눈여겨 봐야 할 점이 있는데, 임차인 A가 배당요구를 해서 배당을 받았는데, 낙찰가가 낮아 보증금을 다 못받는 경우가 생기면 낙찰자가 나머지를 물어줘야 하는 것은 당연한 것이지만, 이런 경우에 낙찰금액이 임차인 배당에 다 쓰였다면 경매를 신청한 경매신청자에게는 배당금이 한푼도 돌아가지 않을 것입니다.

 

자기 채권을 회수하려고 경매를 신청했는데 경매를 통해 한푼도 회수를 못하게 되면 법원에서는 직권으로 경매 절차를 종료시키게 됩니다. 경매 채권자 기준으로 "무잉여" 경매가 되어 최초에 경매를 신청한 취지에서 벗어나게 되기에 경매 절차를 더이상 진행시키지 않고 종료시킬 수 있으니 입찰하려는 입장에서는 미리 참고하셔야 할 것입니다.

 

하지만 경매를 신청한 경매채권자가 임차인 A인 경우는 무잉여가 아니기에 법원에서도 경매를 종료시킬 일은 없겠지요.

 

 

확정일자가 가장 빠르고 그다음 전입신고, 근저당권 순일 때

근저당권보다 전입신고가 빠르기에 임차인 A는 대항력이 있습니다. 이 경우 대항력 발생일과 우선변제권 발생일 둘 다 5월 2일 0시입니다. 이 경우도 앞의 사례와 같이 배당요구를 했으면 근저당권자 B보다 먼저 배당을 받는 것이고, 배당요구를 안했으면 낙찰자가 물어줘야 하며, 보증금 전액을 다 배당받지 못했으면 나머지 부분을 낙찰자가 물어줘야 합니다. 물론 이 경우도 무잉여로 인해 경매가 종료될 수도 있습니다.

 

전입신고는 빠른데 확정일자와 근저당권 날짜가 같을 때

 

좀 특이한 케이스이지만 중요한 내용입니다. 전입신고는 빨리 했는데 깜빡하거나 몰라서 확정일자를 못받았다가 나중에 받았는데, 하필 그낭 근저당권이 들어온 경우입니다. 사실 제가 경매하면서 실제로 본 적은 없지만, 가능성이 전혀 없는 것은 아니기에 내용에 추가하였습니다. 만약 이런 경우를 보시게 되면 매우 주의하셔야 합니다.

우선 전입신고가 근저당권보다 빨라 대항력은 있습니다. 그런데 확정일자와 B 근저당권이 날짜가 같아 우선순위를 정할 수 없습니다. 등기부에 기재된 내용끼리는 날짜가 같더라도 접수번호가 빠른 것이 우선순위인데, 확정일자는 등기부에 기재되는 내용이 아니기에 확정일자와 같은 날 등기부에 기재된 내용이 있으면 순위를 동순위로 봅니다.

 

이렇게 동순위가 되면 우선순위를 가릴 수 없기에 임차인 A의 보증금과 근저당권자 B의 채권을 금액의 비율대로 안분배당을 하게 됩니다. 여기서 주의할 사항이 있는데, 만약 임차인 A가 보증금을 전액 배당받지 못한다면 나머지 못받을 보증금에 대해서는 낙찰자가 물어줘야 합니다. 왜냐 하면 임차인 A에게는 대항력이 살아있기 때문입니다. 이 점 매우 중요합니다. 입찰가 산정시 반드시 미리 염두해 두셨다가 금액을 정하셔야 합니다.

 

 

 

이번 시간에 대항력과 우선변제권의 여러 가지 케이스 중 대항력이 있는 경우를 알아보았습니다. 대항력이 있는 경우는 입찰시 매우 신중하게 하셔야 합니다. 낙찰금액 이외에 나의 소중한 돈이 임차인 보증금을 물어주는데 사용되어서는 안되니까요.

 

다음 시간에는 지난번과 이번시간에 이어 대항력과 우선변제권의 여러 가지 케이스 중 특별한 케이스에 대해 살펴보겠습니다. 일반적인 경우는 아니더라도 경매물건 고르다 보면 가끔씩 보이는 경우이니 다음 포스팅도 기대해 보시기 바랍니다.