경매의 우선변제권이란, 확정일자와 관련하여 판단하는 방법 - 부동산을 경매로 싸게 사려면...

안녕하세요. 초단세포입니다.

지난 시간까지 대항력을 알아보았고, 이번 포스팅에서는 부동산경매에 있어 임차인의 우선변제권에 대해 알아보고, 우선변제권을 판단, 적용하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

우선변제권이란?  -  우선변제권의 정의

경매 및 공매에서 임차인이 대항요건 이외에 임대차계약서에 확정일자를 받거나, 해당 부동산에 임차권등기를 신청해서 등기가 난 경우에는 일반채권이나 후순위 권리자에 비해 우선변제를 받을 수 있습니다. 이 때 주의할 점은 배당요구종기일까지 배당신청을 해야 배당을 받을 수 있습니다. 정확히는 순위에 의한 배당을 받을 수 있는 권리가 생깁니다.

 

여기서 주의할 점은 우선변제권이 있다고 하여 무조건 우선적으로 배당을 받을 수 있다는 뜻이 아닙니다. 일반채권이나 후순위 권리자보다 배당받을 순위가 위에 있다는 뜻이지 무조건적으로 순위가 빠르게 배당을 받는 것이 아닙니다. 즉 배당 절차에 참여하여 순위에 따라 배당을 받는다는 의미입니다.

 

 

위의 그림에서 보면 배당 순위는 A (근저당권) → B (우선변제권에 의한 임대보증금) → C (근저당권)의 순입니다. (만약 임차인의 보증금이 소액보증금에 해당되면 A (근저당권)보다 먼저 최우선적으로 배당을 받게 되지만, 이는 추후에 다루겠습니다)

 

만약 임대차 종료 후 임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 대항요건을 상실해야 하는 상황이라면(사정이 생겨 이사를 가야 하는 상황이라면) 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 받을 수 있고, 이 임차권등기명령에 의한 임차권등기로도 대항력(또는 대항요건)과 우선변제권이 생기거나 계속 유지됩니다.

 

 

확정일자와 우선변제권

경매가 진행되어 임차인이 배당신청을 하여 보증금의 우선변제를 받을 때 배당순위에 따라 배당을 받게 되는데, 이 때 배당 순위는 대항요건(이사, 전입신고 및 주민등록)을 갖춘 시점이 아니고 확정일자 시기를 기준으로 판단하게 됩니다.

 

여기서도 주의할 사항이 있습니다. 확정일자를 받았다고 해서 무조건 우선변제권이 그때부터 발생하는 것은 아니고, 대항요건이 갖춰져야만 우선변제권도 생기게 됩니다. 보통 임차인이 이사를 하게 되면 이사하는 날 전입신고를 하고 확정일자를 받는데, 이 때 대항력(또는 대항요건)은 다음날 0시에 발생하게 되고, 확정일자에 의한 우선변제권도 그때 생겨나게 됩니다. 물론 이사하기 전에 계약서에 확정일자를 받았다 해도 마찬가지입니다.

 

 

위의 그림처럼 확정일자를 빨리 받았어도 전입신고를 2월 1일에 했다면 대항력(대항요건) 발생은 다음날인 2월 2일에 생기면서 그때부터 우선변제권도 발생한다는 뜻입니다.

 

 

우선변제권의 존속 및 소멸

나에게는 우선변제권이 있을까? 혹시 소멸했을까?

 

대항력(또는 대항요건)이 없어지면 우선변제권도 소멸하게 됩니다. 따라서 중간에 잠깐 주민등록을 옮기게 되면 우선변제권도 사라지게 됩니다. 경매에서는 배당요구종기일까지 대항력(대항요건)이 유지되어야 우선변제권도 유지됩니다. 만약 이사를 가야 한다면 배당요구종기일 이후에 가거나, 임차권 등기를 마친 후에 가야 합니다.

 

배당요구종기일을 떠나 임차인이 경매 중간에 이사가는 경우는 실제로 보지 못하였습니다. (집주인으로부터 보증금을 모두 돌려받아 경매 중간에 이사를 가는 경우는 봤지만, 이러한 경우도 흔하지는 않습니다.)

 

우선변제권이 있는 임차인이 경매 과정에서 임차인이 배당요구를 하게 되면 이 우선변제권은 사라지게 됩니다.

이에 예를 들어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 경매를 당했다면 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다.

 

① 대항겨과 우선변제권이 임차인이 경매 과정에서 배당요구를 하지 않으면 대항력과 우선변제권은 경매와 상관 없이 계속 유지됩니다.

 

② 만약 그 임차인이 배당요구를 하게 되면 배당을 받으면서 우선변제권은 소멸하게 됩니다. 이 때 배당을 통해 보증금을 전부 받게 된다면 집을 비워야 하지만, 보증금이 일부라도 못받은 상황이라면 대항력은 살아있기 때문에 낙찰자에게 못받은 보증금을 받을 때까지 집을 비우지 않아도 됩니다.

 

③ 위 ②의 경우에 보증금을 다 못받아서 계속 살고 있다가 또다시 그 집에 경매가 들어오면, 지난 경매에서 소멸하였기 때문에 대항력만 있는 상태가 됩니다. 즉 우선변제권이 없기에 순위에 의한 배당은 받을 수 없고, 계속 못받은 보증금 일부는 새로운 낙찰자에게 받아야 합니다. (입찰하려는 입장에서는 이 점 매우 중요하고, 실제로 이런 경우가 자주 있는 것은 아니지만 아주 가끔씩 발생하긴 합니다.)

 

 

만약 배당요구를 하지 않게 되면?

임차인에게 우선변제권이 있는 경우 배당신청을 하지 않거나 배당요구종기일 지나서 배당요구를 하게 되면 낙찰 후 배당 절차에서 인차인의 보증금은 배제된 채 배당표가 작성됩니다. 즉 배당을 받지 못하게 됩니다. 이 때 임차인이 대항력이 있다면 자신의 임대차 계약시까지 살다가 낙찰자에게 보증금을 요구해야 하고, 임차인이 대항력이 없다면 낙찰자에게 대항할 수 없고 못받은 보증금은 전소유자에게 요구해야 합니다.

 

실제 대항력이 없는 임차인이 깜빡하거나, 일 때문데 바빠서 배당신청을 못하는 경우가 가끔씩 발생하긴 합니다. 이런 경우 임차인은 자신의 보증금을 돌려받지 못한 채 낙찰자에게 집을 비워줘야 하기에 명도 과정에서 임차인의 저항이 심하긴 합니다.

 

 

※ 확정일자의 의미

확정일자는 인터넷으로도 가능하다~ (전입신고도 인터넷으로 가능하다)

 

확정일자란 해당 문서가 해당 날짜에 존재하고 있었다는 것이 공적으로 증명된 일자입니다. 쉽게 이야기하자면 어떤 문서가 있는데, 이 문서에 2020년 5월 1일 날짜로 확정일자를 받게 되면 2020년 5월 1일에 이 문서가 존재했다는 것을 의미합니다. 이 확정일자는 동사무소(주민센터), 구청, 법원, 등기소, 공증사무실에서 받을 수 있습니다. 참고로 상가임대차계약은 관할세무서에서 받아야 우선변제권을 인정받습니다.

 

확정일자를 받는다는 것은 채권인 임대차계약이 물권처럼 인정이 되어 경매시 권리 순서에 따라 배당에 참여할 수 있는 것입니다. 또한 배당요구신청시 계약서를 급조해서 만든 것이 아니라 적어도 확정일자가 찍힌 날 이 문서(또는 계약서)가 존재했다는 것을 의미하기에, 이 확정일자 시점을 가지고 배당 순위가 정해지게 되는 것입니다.

 

따라서 확정일자가 찍혀있지 않은 계약서는 법원에서 인정해 주지 않습니다. 언제 만들어진 문서인지 증명이 되지 않으며, 임대인과 임차인이 서로 짜고 전날 만들었을지도 모르니까요.

 

 

 

오늘은 우선변제권의 의미에 대해 알아보았습니다. 다음 시간에는 대항력과 우선변제권의 여러가지 상황에 대해 알아보도록 하겠습니다.