대항력의 유무, 기준을 판단하는 구체적인 예시, 다양한 사례 (1) - 부동산을 경매로 싸게 사려면...

안녕하세요. 초단세포입니다.

이번 시간에는 대항력과 관련하여 대항력의 유무, 대항력의 기준을 판단하는데 있어 그 경우의 수를 구체적인 예시를 들어 설명하겠습니다.

 

 

대항력의 유무? 대항력이 있다? 없다?

대항력은 "대항력이 있다"와 "대항력이 없다" 단 두가지 뿐입니다. 중간은 없습니다.

 

(1) 대항력이 있다 .

위의 그림에서처럼 A의 전입이 다른 권리보다 빠른 경우에는 대항력이 있다고 할 수 있습니다. 임차인 입장에서는 자신의 보증금을 지키며, 거주기간도 보장받을 수 있는 경우이고, 만약 이 부동산이 경매에 나올 경우 입찰자 입장에서는 매수 신중하게 접근하셔야 합니다.

 

(2) 대항력이 없다.

A의 전입시 이미 해당 부동산에 근저당권이 설정되어 있습니다. 이같은 경우 근저당권이 말소기준권리이기 때문에 경매로 매각될 경우 A는 대항력이 없어 낙찰자에게 집을 비워줘야 합니다. 입찰하는 입장에서는 크게 신경쓰지 않아도 되는 경우입니다.

 

 

A의 전입일과 B의 근저당권 설정일이 동일하게 2023년 1월 1일로 되어 있습니다. 이같은 경우 대항력 발생일은 2023년 1월 2일 0시가 되기 때문에 대항력은 없는 상태입니다.

 

예전에 법의 허점을 이용해서 사기꾼들이 이런 식으로 장난질을 많이 했었습니다. 전입일에 맞춰 은행으로부터 같은 날 대출을 받은 다음에 잠적하는 수법으로 말이지요. 통상적으로 임차인 입장에서는 자신이 거주하는 집에 이렇게 근저당권이 전입일하고 같은 날 들어온 사실을 잘 모르고 삽니다. 왜냐하면 이사한 후 보통 등기부를 확인해 보니 않으니까요. 이러다가 경매가 들어오게 되면 어쩔 수 없이 집을 비워줘야 하는 경우입니다. 보증금도 일부 또는 전부 뜯긴 채 말입니다.

 

입찰자 입장에서는 임차인이 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 되지만(물어주지 않아도 되지만) 낙찰 이후 임차인을 명도하는 과정에서 임차인의 저항이 클 수밖에 없습니다. 자신의 전재산인 보증금을 전부 뜯긴채 거리로 나앉아야 하는 입장이니까요.

 

 

여러가지 대항력 발생의 종류, 예시

 

세대합가 - 다른 가족이 먼저 전입한 후 세대를 합친 경우

우리 가족들의 전입일이 같은지 알고 싶다면? 

 

 

 

2024년 1월 1일에 전입해서 먼저 살고 있었는데 2월 1일에 근저당권이 설정되었고, 그 이후 3월 1일에 A가 전입을 한 경우입니다. 이런 경우 A의 배우자가 전입을 하면서 A와 A의 배우자가 세대분리가 되었지만, A가 이 부동산에 전입을 한 경우 세대가 다시 합쳐지게 되는데, 이를 세대합가라고 합니다. 세대합가가 되면 먼저 전입한 A 세대는 배우자의 날짜가 전입한 날인 1월 1일이 대항력 기준일이 됩니다. 따라서 위와 같은 경우 A는 대항력을 가지게 됩니다.

 

전입세대열람을 확인하게 되면 세대주 성명 이외에 최초전입자성명과 최초전입자의 전입일자가 나오는데, 최초 전입일자가 대항력 기준이 됩니다. 참고로 경매정보를 인쇄해서 해당 동사무소(주민센터)에 가서 경매 때문에 확인하려고 한다고 하면 전입세대열람을 할 수 있습니다. 원래 전입세대열람은 개인정보보호상 당사자나 이해관계인 아니면 열람이 안되는데, 입찰자의 보호를 위해 예비입찰인은 열람이 가능합니다.

 

점유개정 - 전 소유자가 임차인으로 된 경우

 

원래 소유자가 자가로 살고 있다가 자기 집을 팔면서 매도시점에 임차인으로 신분이 바뀐 경우입니다. A는 2015년 1월 1일 소유권이전을 하고 자가로 살고 있다가 B에게 집을 팔고 2월 1일에 소유권을 B에게 이전하면서 B와 임대차계약을 맺고 임차인 신분으로 계속 그 집에 살게 됩니다. 이 때 잔금일에 B가 C로부터 대출을 받아 C가 근저당권 설정을 하게 될 경우 A의 대항력은 어떻게 될까요?

 

A가 원래 1월 1일부터 거주하였지만, 그 때는 소유자의 신분이었고,  2월 1일부터는 임차인의 신분이 된 것입니다. 대항력은 전입한날의 다음날 0시에 발생하게 되기에 A가 임차인이 된 날의 다음날 0시부터 대항력이 발생되게 됩니다. 이 때 그 사이에 근저당권이 설정되게 되면서 A는 대항 요건을 갖추었을지 몰라도 대항력은 없게 됩니다. 

 

토지와 건물의 근저당권 설정일이 다른 경우

우리 집도 토지와 건물의 근저당권이 다르게 설정되어 있을 수 있나?

 

 

집합건물인 경우 집합건물등기가 있기에 토지등기와 건물등기가 분리되는 일은 없지만(예외는 있음), 단독주택이나 원룸 같은 다가구 건물은 토지등기 따로, 건물등기 따로 되어 있어서 이런 경우가 있을 수 있습니다.

위의 그림처럼 2016년 1월 1일 토지에 대해 근저당권이 설정되어 있고, 4월 1일에 건물에 대해 근저당권이 설정되었습니다. 사람이 사는 곳은 토지가 아닌 건물에 살기 때문에 말소기준권리는 건물 등기를 보고 판단을 합니다. 즉 건물에 설정된  4월 1일 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 따라서 임차인 4명 중에 A와 B는 대항력이 있고, C와 D는 대항력이 없습니다.

 

경매 입찰시 특히 주의하셔야 합니다. 말소기준권리를 토지에 있는 근저당권으로 생각해서 모든 임차인이 대항력이 없다고 판단해서 입찰을 하셨다면 A와 B의 보증금을 인수해야 하는 상황이 올 수도 있으니 말입니다.

 

 

오늘은 각종 대항력의 판단에 대해 몇가지 예시를 들어 설명하였습니다. 이 내용은 다음 포스팅에도 계속 됩니다.