경매의 권리분석 중 대항력과 대항요건의 정의, 해석, 주의사항(주의할 내용) - 부동산을 경매로 싸게 사려면...

안녕하세요. 초단세포입니다.

지난 시간에는 경매의 권리분석과 말소기준권리를 알아보았습니다.

혹시 권리분석을 보시려면 "여기", 말소기준권리에 대해 보시려면 "여기"로 가시면 됩니다.

이번 시간에는 권리분석이나 말소기준권리만큼 중요한 "대항력"에 대해 알아보겠습니다.

대항력(對抗力)이 도대체 뭐지?

대항력이란? 대항력의 의미는?

법률용어사전적 의미로 보면 "이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을 대항력이라고 한다" 인데.......도대체 이게 무슨 소리지?? 조금 쉽게 풀이하면 일단 성립한 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘이라는 뜻입니다..

 

이를 부동산에 대입하여 더 쉽게 이야기하자면 대항력이란 임대차계약을 맺고 들어가 살고 있으면 중간에 집주인이 바뀌더라도 임대차 기간동안은 계속 거주할 수 있는 권리입니다. 즉 새로운 집주인이 집을 비워달라고 해도 원래 계약기간동안은 집을 비워주지 않아도 됩니다. 또한 계약기간이 끝나는 시점에 보증금을 전액 돌려받을 수 있는 권리입니다. 계약기간도 보장받고, 보증금도 보장받는 권리이지요.

대항력의 요건 (대항력은 어떻게 해야 생기는지)

대항력이 생기는 요건은 어떤 것일까요?

대항력을 갖기 위한 대항요건은 주택의 인도 + 주민등록을 마쳤을 둘 중에 늦은 날의 다음날 0시에 대항력이 생깁니다. 여기서 인도+주민등록이란 이사하고 전입신고를 한다는 뜻입니다(순서는 상관없고 날짜상으로 늦은 날 다음날 0시부터 생깁니다).

 

통상적으로 이사하는 날 대부분 전입신고를 하기 때문에 바로 다음날 0시에 대항력이 생기지만, 이사하는 날 정신이 없어서 전입신고를 다음날 했다고 하면 대항력은 그다음날 0시에 생기게 됩니다. 반대로 집에 아무도 전입신고가 되어 있지 않아서 우선 전입신고부터 하고 1주일 뒤에 이사를 왔다고 하면 이사한 다음날 0시에 대항력이 생기게 되는 것이죠~.

대항력이 다음날 0시에 생기는 이유

혹시 지금 전세나 월세로 살고 계신 분은 언제 이사왔고, 전입신고는 언제 했는지 미리 확인해 보세요.

 

'근데 대항력은 왜 다음날 0시에 생기지? 바로 생기면 좋을텐데......' 라고 생각하실 수도 있는데요, 이는 주택인도나 전입신고가 등기와는 달리 간이적인 공시 방법이기 때문에 같은 날 제3자 명의의 등기가 이루어진 경우에 그 선후관계를 따질 수 없어 다음날 0시로 정한 것이랍니다. 

 

사실 임차인 입장에서는 좀 불리한 측면이 있습니다. 예를 들어 만약 임차인이 2020년 5월 1일에 이사하고 전입신고를 했는데, 같은 날 집주인(소유자)이 은행에서 대출받아 근저당권 등기가 기입되었다면?? 이런 경우 안타깝게도 근저당권자에게 순위가 밀리게 됩니다. 예전에 사기치는 사람들이 이러한 법의 구멍을 악용하여 잘 모르는 임차인을 상대로 이러한 일을 많이 벌이긴 했는데....어쨌든 임차인 입장에서는 대항요건을 갖추더라도 그 날 밤까지는 긴장을 늦춰서는 안됩니다. 

대항력 판단(해석)시 주의사항 (매우 중요!!)

여러분들이 이 경우에 해당되는지 확인해 보세요.

 

아무리 대항요건을 갖췄다 하더라도 선순위 담보권자나 선순위 가압류권자 등의 선순위 권리자가 있을시 해당 주택이 경매 또는 공매가 되면 선순위 권리자나 새로운 소유자(낙찰자)에게 대항할 수 없습니다. 이는 경매의 말소기준권리와 상통하는 내용입니다. 말소기준권리보다 날짜상(또는 순위상)으로 후순위인 권리들은 모두 사라지기 때문에 아무리 대항요건을 갖췄다고 해도 말소기준권리보다 날짜적으로 늦는다면 완벽한 대항력은 아니기에 경매로 사라지게 되는 것입니다. 

 

이에 실무적으로는 선순위 (근)저당권 같은 권리가 없으면 대항력이 있다고 하고, 선순위 권리가 있으면 그냥 대항요건만 갖췄다고 합니다. 아래 그림처럼 대항력이 있으면 대항요건은 당연히 갖춘 것이고, 반대로 대항요건을 갖췄다고 무조건 대항력이 있다는 것은 아닙니다.

단, 위의 내용은 경매나 공매일 경우만 해당되는 것으로서, 선순위 권리가 있더라도 경매나 공매가 아닌 일반 매매나 교환 등으로 소유권이 바뀌게 되면 대항력이 있어 새로운 주인에게 대항할 수 있습니다. 

 

이 대항요건은 대항력을 취득하기 위한 요건이면서, 대항력이 존속되기 위한 요건이기도 합니다. 쉽게 설명드리면 이사와서 전입신고를 통해 대항력을 취득했더라도 다른 곳으로 잠시 전입을 옮겼다가 다시 재전입한 경우 타지역으로 전입을 옮기는 순간 대항력을 잃고, 해당 주택으로 재전입한 때(다음날 0시)부터 새로운 대항력이 생겨납니다.

 

만약 전입을 옮긴 사이에 저당권이나 가압류 같은 등기가 기입되면 재전입할 경우 대항요건만 갖추게 되는 것이고 온전한 대항력이 생겨하는 것은 아니니 이 점 확인하셔야 합니다.

 

 

 

이번 시간에는 대항력이 무엇인지, 대항요건은 어떻게 되는지, 대항력 판단에 있어 주의사항을 알아보았습니다. 다음에는 대항력의 구체적인 예시를 알아보겠습니다.