부동산 경매?? 법원경매?? - 부동산을 경매로 싸게 사려면...

안녕하세요..초단세포입니다...

부동산 경매에 대해 이야기해 볼까 합니다..

오늘은 첫시간이니 오늘 다루는 이야기는 간단하게 '이런게 있구나' 하는 정도로만 생각하시면 됩니다.

 

 

 

◈ "경매" 란 ??

 "경매"란 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수희망인)에게 매수의 청약을 실시해서 그 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다.

 

→ 높은 가격을 써서 내면 낙찰되는구나~~

 

 경매는 위와 같이 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다. 채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 그 대표적인 예입니다.

 

→ 아~~ 채무자가 빚을 안갚거나 이자를 안내거나 등등으로 인해 채권자가 자신의 돈을 회수하려고 법원에 경매를 신청하는군.

 

 

◈ "부동산 경매"와 "동산 경매"

경매의 대상, 즉 경매의 목적물이 무엇인지에 따라 경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있습니다.

 

→ 우리는 부동산 경매를 하겠지만 동산경매라는 것도 있다는 건 그냥 참고적으로~

부동산 경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산 경매는 가구·가전·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다.

 

→ 부동산 경매는 말그대로 부동산에 대해 경매를 진행하지요.

 

◈ 사경매(私競賣)와 공경매(公競賣)

경매는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다.

 

사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있습니다.

 

→ 법원경매를 주로 하지만 나중에 공매라는 것도 할 수 있으니 알아두세요...

 

◈ "임의경매"와 "강제경매"

경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.

 

임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.

 

※ "집행권원"이란?
 "집행권원(‘채무명의’ 또는 ‘집행명의’라고도 함)"이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다.

 

→ 쉽게 말해 임의경매는 담보권 가지고 바로 경매를 신청해서 진행하는 것이고, 강제경매는 채무자가 채권자에게 돈 돌려주라는 판결문 가지고 경매를 실시한다는 이야기입니다.

→ 사실 경매신청 이후로는 절차가 비슷하기에 입찰자 입장에서는 크게 신경 안쓰셔도 되지요~

 

임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.

 

→ 흔히 접하는 내용은 아니니 이런게 있다라는 정도로만 하고 넘어가셔도 됩니다.