부동산 경매의 권리분석!! 쉽게 정리, 말소기준권리 찾기 (찾는 방법) - 부동산을 경매로 싸게 사려면...

안녕하세요.. 

경매의 권리분석에 대해 알아볼께요..

권리분석에 앞서 부동산 경매의 의의와 유형을 알아보시려면 "여기"로 가셔서 확인해 보시면 됩니다.

 

부동산 경매를 하는데 있어 권리분석이 중요하다던데....너무 어렵다고들 합니다.

어렵게 생각하지 말고 쉽게 접근할 수 있는 방법을 알려드릴께요.

그럼 Let's go~~~~

 

권리분석의 대상

경매에 있어 권리분석이 중요하면서도 가장 기본적인 것이며, 첫걸음인 것입니다. 권리분석의 원리는 간단할 수 있지만, 단순히 쉽지만은 않을 수도 있지요. 변호사나 법무사, 또는 경매를 많이 해본 사람들은 단순히 경매만 보는 것이 아니라 전체적인 법리를 이해하기 때문에 혹시 모를 숨어있을 권리를 사전에 파악할 수 있지만, 일반인들은 그렇지 않기 때문에 경매는 무서운 것, 위험한 것, 복잡한 것....이렇게 생각을 하기 쉽상입니다.

 

그렇기 때문에 공부를 하는 것이지만, 사실 법적인 용어로 가득한 내용을 이해하기 쉽지 않지요...ㅠㅠ 여기서는 그러한 법률적 용어들을 쉽게 풀어 일반인들이 경매를 보다 쉽게 접근할 수 있도록 하겠습니다.

 

아래 그림을 보면, 부동산은 토지, 건물로 나뉩니다. 토지는 그 자체이지만, 건물에는 사람이 있지요. 살도 있는 사람이나 사업하는 사람, 장사하는 사람 등등....그 사람들은 소유자(혹은 소유자 가족) 아니면 임차인입니다. 또한 임차인은 대항력이 있는 있는 임차인과 대항력이 없는 임차인으로 나뉩니다. 역기서 '대항력'이란 무엇이냐~? 추후에 다시 설명하겠지만, 쉽게 말해 경매가 진행되어 누군가에게 낙찰이 될 경우 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인, 더 쉽게 말하자면 낙찰자보다 힘이 있는 임차인을 말합니다. 권리분석이란 이렇게 입찰하려는 부동산에 있는 사람에 대해 파악하는 것입니다. 

해당 부동산이 토지인지, 건물인지 / 건물이라면 그 안에 있는 사람이 소유자인지 임차인인지 / 임차인이라면 대항력이 있는지 없는지....그것을 파악하는 것이 넓은 의미의 권리분석입니다.

 

여기서 가장 문제가 되는 것이 대항력 있는 임차인입니다. 대항력이 없는 임차인이라면 낙찰 후 어차피 나가야 하는 임차인이지만, 대항력이 있는 임차인이라면 낙찰자에게 대항할 수 있기 때문에, 특히 이 부분을 잘 파악하는 것이 좁은 의미의 권리분석이라 할 수 있습니다.

 

※ 실제로 건물 뿐 아니라 토지에 대해서도 임차인이 있을 수 있습니다. 예를 들어 토지를 임대하여 사설 주차장으로 운영한다든지, 고물상으로 운영한다든지 하면 토지에 대해서도 권리분석이 필요할 수 있으나 흔한 경우는 아닙니다.

 

※ 대항력이 없다고 하여 낙찰자가 "내가 낙찰자이니 다음주까지 나가세요" 한다고 "예, 바로 이사갈께요" 하고 고분고분하게 나간다는 뜻은 아닙니다. 낙찰을 받더라도 명도 과정이 필요한데, 이 부분은 추후에 설명 드릴께요.

 

말소기준권리

혹시 내가 살고 있는 집의 말소기준권리를 알아보시려면~

 

경매의 권리분석에 있어 가장 핵심이 되는 것이 바로 "말소기준권리" 또는 "말소기준등기" 입니다. 즉 말소기준권리를 파악하고, 이것을 찾아내는 것이 가장 중요합니다. 이 말소기준권리가 중요한 이유는 다음과 같습니다.

 

1. 말소기준권리를 기준으로 하여 등기부상에 있는 권리들이 소멸되느냐 마느냐의 기준이 됩니다.

→ 말소기준권리보다 시간적으로 늦은 권리들은 전부 지워지게 됩니다. (물론 예외도 있긴 하지만 일반적인 경우는 아닙니다.)

 

2. 그에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하느냐 마느냐(즉 보증금을 물어주느냐 마느냐)가 결정됩니다.

→ 말소기준권리보다 시간상으로 빠른 대항력 있는 임차인의 경우 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. (이 경우도 낙찰자가 무조건 물어줘야 하는 경우는 아니고, 자세한 내용은 추후에 다루겠습니다.)

 

3. 또한 세입자를 내보내는데 있어(명도) 인도명령 대상이냐, 명도소송 대상이냐도 정해집니다.

→ 임차인의 전입일이 말소기준권리 날짜보다 늦은 경우 법원으로부터 간단하게 인도명령 결정문을 받아서 내보낼 수 있지만, 말소기준권리 날짜보다 빠른 경우 인도명령 대상이 아닌 명도소송 대상이기에 쉽지 않을 수 있습니다.

 

 

그렇다면 말소기준권리에는 어떤 것이 있을까요. 말소기준권리는 다음의 딱 6가지밖에 없습니다.

 

저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기

 

이 6가지는 무조건 머리속에 넣어두셔야 합니다. 6개밖에 없으니까 절대 잊어버리시면 안됩니다. 실제로 실무적으로는 근저당권이 거의 80% 이상을 차지하고, 그 다음은 가압류가 한 10% 정도입니다. 또한, 부동산 전체에 1순위로 전세권이 있는 경우 전세권자가 경매를 신청하거나 또는 전세권에 대한 배당요구를 한 경우 전세권도 말소기준권리로 인정됩니다.

 

※ 유치권의 경우 등기부에 기재되는 권리도 아니고, 기본적으로 말소기준권리와 상관없이 낙찰자에게 인수되는 것이 원칙이기에 주의하셔야 합니다. 단, 경매에 있어 유치권은 대부분 가짜가 많거나, 유치권의 존속 기준에 부합하지 않는 경우가 대부분이지만, 그래도 조심하셔야 합니다.

 

 

오늘은 경매의 권리분석의 대상과 말소기준권리에 대해 알아보았습니다. 다음 시간에는 말소기준권리에 대해 좀 더 구체적으로 이야기해보도록 하겠습니다.