말소기준권리 쉽게 찾는 방법과 주의사항 - 부동산을 경매로 싸게 사려면...

안녕하세요. 초단세포입니다.

오늘은 경매에 있어  말소기준권리를 쉽게 찾는 방법에 대해 살펴보겠습니다.

권리분석과 말소기준권리가 어떤 것인지 확인하시려면 여기로 가셔서 확인해 보시기 바랍니다.

 

말소기준권리의 의미

말소기준권리라는 말은 경매할 때 가장 많이 접하는 말이며, 가장 중요한 말이기도 합니다. 중요한 말이기에 다들 어렵게 생각하시는데, 의외로 어렵지 않습니다. 사실 등기부라는 것이 흔히 접하는 서류가 아니고 안에는 법적인 용어들이 많아서 처음부터 어렵다고 느끼시는데, 경매를 하시려면 등기부 보시는건 필수입니다. 자주 보시다 보면 그만큼 친숙하게 되기도 하구여.

 

말소기준권리란 이전의 포스트에서 다룬 것처럼 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기 이렇게 6가지이며, 1순위 전세권자가 경매를 신청하거나 전세권의 배당요구를 한 전세권도 말소기준권리로 인정됩니다. 

 

말소기준권리라는 말의 의미는 경매가 진행되어 낙찰을  받은 후 소유권이전등기를 할 때 말소기준권리 자신을 포함해 시간적으로 늦는 권리는 모두 말소된다는 뜻으로 이름이 붙여졌습니다. 이런 의미를 가지고 있어서 말소기준권리, 또는 말소기준등기라는 말이 생겨나긴 했지만, 사실 법전에 나오는 용어는 아니고 경매하는 사람들에 의해 생겨나 일반명사화 된 말입니다.

 

즉 핵심은 낙찰되면 말소기준권리를 포함해 말소기준권리보다 늦게 기재된 개별 등기는 전부 지워진다는 것입니다 (단, 예외도 있긴 하지만, 그 내용은 추후에 다루겠습니다).

 

말소기준권리의 예시

 

1. 가장 일반적인 경우

위와 같은 순서로 등기가 되어 있다면 6+1종류의 말소기준권리 중에 가장 빠른 등기는 2018년 1월 1일 근저당권입니다. 경매가 진행되어 낙찰이 되면 2018년 1년 1일 근저당권을 포함한 나머지 모든 등기사항들이 말소되고, 2018년 2월 2일 임차인의 권리도 소멸되어 낙찰자에게 대항할 수 없게 됩니다.

 

2. 등기상으로는 선순위이나 임차인이 있는 경우

위의 그림을 보면 말소기준권리는 2019년 2월 2일 근저당권 등기입니다. 그러나 그에 앞서 2019년 1월 1일 임차인이 있는데, 이러한 경우 2019년 2월 2일 근저당권 등기부터 이후의 모든 권리들은 말소되지만, 임차인의 권리는 살아있게 됩니다. 경우에 따라 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 수도 있습니다(보증금을 물어줘야 할 수도 있습니다).

 

3. 등기상으로 선순위가 아닌 경우

말소기준권리는 2020년 2월 2일 가압류 등기입니다. 경매 후 가압류보다 시간적으로 늦은 권리는 말소되지만, 가압류보다 선순위인 2020년 1월 1일 지상권 등기는 살아있게 됩니다. 이 경우 낙찰되더라도 지상권자는 낙찰자에게 대항할 수 있습니다(지상권은 살아있게 됩니다).

 

4. 경매개시결정등기가 선순위인 경우

경매개시결정등기가 맨 선순위인 경우는 사실 흔한 경우는 아니지만 그렇다고 절대 없는 것은 아닙니다. 아주 가끔 보이기도 합니다. 보통 이런 경우는 임의경매가 아니라 강제경매인 경우이지요. 꼭 이 부동산과 직접적으로 관련이 있는 것은 아니더라도 채권자가 판결문을 가지고 자신의 채권행사를 위해 이 부동산에 경매를 넣은 경우입니다. 

 

하지만 입찰하려는 입장에서는 그런 것들이 중요한 것은 아니고, 굳이 몰라도 지장 없습니다. 그냥 경매개시결정등기부터 나머지 등기들이 모두 말소된다는 것만 기억하시면 됩니다.

 

5. 가등기가 선순위로 있는 경우

 

이 경우 2022년 2월 2일 압류등기가 말소기준권리인데, 사실 가압류 없이 (본)압류등기가 있는 경우는 압류권자가 개인이기 보다는 기관이나 정부, 지자체인 경우가 많습니다. 예를 들어 세금을 계속 체납해서 서울시에서 압류를 했다던가 등등.

 

그런데, 그보다 중요한 것이 선순위로 가등기가 있는 경우는 특히 조심할 필요가 있습니다. 낙찰이 되더라도 가등기는 살아있게 되고, 낙찰자가 소유권을 이전 받더라도 해당 가등기가 소유권 이전 가등기일 경우 가등기권자가 본등기를 하게 되면 가등기권자에게 소유권이 넘어갈 수 있습니다. 즉, 낙찰받아서 내 부동산이 되더라도 아예 소유권을 상실할 수도 있으니 이 경우는 특히 조심하셔야 합니다.

 

6. 전세권자가 경매신청을 한 경우

전세권자가 경매신청을 한 경우 전세권이 말소기준권리가 됩니다. 전세권자도 일종의 채권자로서 경매신청을 하여 나의 전세보증금을 회수하겠다는 의미에서 경매신청을 한 것이기 때문에 법원에서도 이를 인정하여 전세권에 의한 배당을 하고 전세권 등기를 말소하는 것입니다. 전세권이 말소되느냐 마느냐에 따라 나의 소중한 돈이 추가로 나가느냐 마느냐가 결정되는 것이기에 이 경우도 잘 보셔야 합니다.

 

따라서 권리분석시 경매 신청자가 누구인지 확인하는 것도 중요하겠지요?!

 

7. 최고 난이도 권리분석

위의 사례에서 보면 말소기준권리는 2024년 7월 7일 경매개시결정등기입니다. 그런데 경매개시결정등기보다 앞서 지상권, 가등기, 지역권, 예고등기, 환매등기, 가처분등기가 있는데.... 이런 부동산 물건은 입찰하기가 사실 쉽지 않죠. 인수해야 할 권리가 6개나 되니 말이니까요...이런 것은 잘못 건드리면 큰일납니다. 저 권리들을 하나하나 해결해야 하기에 초보자 입장에서는 어렵지만.....

 

만약 저 부동산의 내막을 알고 있거나, 하나하나 해결할 자신이 있다면 대박을 노릴 수도 있지요. 원래 고위험 고수익인 것처럼 말이지요.

 

 

오늘은 권리분석의 예시와 주의사항을 알아보았습니다. 다음 시간에는 좀 더 알찬 내용으로 찾아뵙겠습니다.