대항력의 유무, 기준을 판단하는 구체적인 예시, 다양한 사례 (2) - 부동산을 경매로 싸게 사려면...

안녕하세요. 초단세포입니다.

이번 시간에는 지난번에 이어 대항력의 유무, 기준을 판단하는 구체적인 예시, 다양한 사례에 대해 좀 더 알아보도록 하겠습니다.

 

 

가족이나 친척간에 임대차

보통 가족이나 친척끼리 임대차 계약을 맺고 가족 또는 친척집에 들어가 사는 경우가 많지는 않으나 그래도 가끔 있긴 합니다. 이럴 경우 대항력이 어떻게 되는지 다음의 몇가지 사례를 들어 설명드리겠습니다.

밑에 예시는 모두 대항요건(전입+주민등록)이 말소기준권리보다 앞선 경우이고, 만약 말소기준권리보다 대항요건이 늦을 경우 경우의 수를 따질 필요가 없이 무조건 대항력이 없습니다.

 

형제간, 부모 집에 자식이 임차인으로 있는 임대차

형제끼리 또는 부모와 성년인 자식간에 임대차를 맺은 후 임차인 신분으로 전입과 주민등록을 마치면 이를 유효한 계약으로 인정해 대항력이 인정됩니다. 형제자매 간에도 남남으로 본다는 뜻이고, 부모 집에 임대차를 맺고 사는 것도 정당한 계약으로 인정해 준다는 뜻이지요.

 

처남/동서간, 처가에 사위가 임차인으로 있는 임대차

이 경우도 위의 예와 마찬가지로 대항력이 인정되는 경우입니다. 마찬가지로 사촌지간이나 조카/삼촌 등의 친인척간 임대차도 대항요건이 갖춰지면 대항력이 인정됩니다.

 

부모가 자식 집에 전세사는 경우

자식 집에 부모가 얹혀사는 경우라면?

 

또한 부모가 자식 집에 전세로 들어가는 경우 그 부모는 허위임차인 또는 가장임차인인 경우가 대부분이지만, 만약 진성 임차인일 수도 있으니 입찰하는 입장에서는 조심해야 합니다. 만약 대항력이 없거나 허위임차인 또는 무상으로 자식 집에 살고 있는 경우 경매물건의 가지 하락을 막고자 채권자로부터 배당배제신청이 들어와 있거나, 무상거주확인서 등을 법원에 접수하는 경우가 대부분입니다. 이는 경매정보의 법원 문건/송달내역에서 확인 가능하거나 채권자에게 확인이 

 

미성년 자녀가 부모 집에 임대차로 들어간 경우

미성년자는 점유보조자의 지위는 가질 수 있지만 아직 성년이 아니기에 스스로 임대차계약을 맺을 수가 없습니다. 물론 법정대리권자인 부모의 동의가 있으면 임대차계약을 맺을 수는 있으나 법정대리권자와 임대차계약을 맺는 것 자체가 모순이겠지요. 따라서 부모와 미성년 자녀간 임대차는 인정되지 않아 대항력이 없습니다.

 

부부간 임대차

부부간에는 원칙적으로 임대차 계약이 인정되지 않아 대항력이 없습니다. 다만 거주 중에 이혼을 한 후 한쪽이 임차인 신분이 되면 이런 경우는 따져봐야 합니다.

 

 

위과 같이 2015년 1월 1일 A 명의로 집을 사서 A와 A의 배우자가 같이 살다가 2월 1일 근저당권 설정하였습니다. 이후 3월 1일에 이혼을 하고 A의 전배우자가 그 집에 계속 살게 된다면, A의 전배우자는 그때부터 임차인의 신분으로 바뀌게 됩니다. 이럴 경우 이혼일(임차인의 신분으로 바뀐 날)보다 먼저 근저당권이 설정되어 있어 A의 전배우자는 대항력이 없습니다. A는 소유자이기에 당연히 대항력을 따질 필요가 없지요.

 

 

위의 경우는  A와 A의 배우자가 이혼하여 A의 신분이 임차인의 신분으로 바뀐 날보다 근저당권 설정이 늦은 경우 대항력이 살아있기 때문에 입찰시 유의하셔야 합니다.

 

만약 위과 같이 A와 A의 배우자가 이혼한 당일에 근저당권이 설정되었다면 어떻게 되는 걸까요? A의 배우자가 임차인 신분으로 되면 임차인 신분이 된 날이 전입일이 되고, 이에 다음날 0시부터 대항력이 생겨나기 때문에 이 경우는 하루 차이로 대항력이 없는 상태가 됩니다. 

 

 

다가구주택의 대항력 및 다세대주택과의 차이

내가 살고 있는 집은 다가구주택일까 다세대주택일까?

 

건축법상으로 다가구주택은 단독주택이고, 다세대주택은 공동주택입니다. 참고로 단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 나뉘고, 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 나뉩니다. 흔히 원룸이라 함은 다가구주택을 의미합니다.

 

다가구주택은 각 호실별로 구분소유가 되어 있지 않아 통건물 단위로 사거나 팔 수 있고, 경매도 건물 통째로 진행됩니다. 따라서 전입신고시 지번 또는 도로명 주소의 건물번호까지만 입력해도 대항력이 인정되고, 호수를 잘못 적어도 대항력이 역시 인정됩니다. 특히 다가구주택은 실제 호수와 건축물대장에 명시된 경우가 다른 경우가 꽤 많지만 그런 것 상관없이 지번만 맞으면 대항력도 인정이 됩니다.

 

다세대주택은 각 호실별로 구분소유이기 때문에 반드시 동·호수까지 정확히 기입해야 대항력이 인정됩니다. 여기서 중요한 것은 이 동·호수는 "건축물대장"에 명시된 동·호수로 전입신고를 해야 합니다. 가끔 건축물대장과 등기부 또는 현관문에 붙어있는 호수가 다른 경우가 있는데, 이 경우 건축물대장에 명시된 동·호수가 진짜입니다. 특히 1층이 필로티로 되어 있거나 지하층이 있는 경우 조심하셔야 합니다.

만약 동·호수가 건축물대장과 다르게 전입신고를 한 경우 대항력이 인정되지 않으니 각별히 신경써야 합니다. 이는 임차인의 신분이나 경매 입찰자의 경우도 마찬가지로 세심하게 보셔야 합니다.

 

 

다가구주택에서 다세대 주택으로 변경한 경우

처음에 다가구주택에 임차하여 지번까지만 전입신고하고 살다가 중간에 집주인이 다세대주택으로 변경을 한 경우는 어떻게 될까요? (예전에 재개발 지역에서 입주권을 여러 개 받으려고 이렇게 다가구주택에서 다세대주택으로 지분쪼개기를 많이 했었지요. 지금은 이렇게 한다고 입주권을 여러개 받을 수 있는건 아닙니다.)

 

 

위의 경우 다가구주택에서 A와 B가 지번까지만 전입신고하고 임차하여 사는 중간에 집주인이 다세대주택으로 변경하였습니다. 이후 개별 호수에 모두 근저당권이 설정되었는데, A의 경우는 근저당권 설정 전에 호수가 포함된 주민등록으로 정정신고를 마쳤고, B의 경우는 근저당권 설정 이후에 신고를 하였습니다. 이런 경우 A는 대항력이 있지만, B의 경우 대항력이 없습니다. B는 좀 억울하겠습니다....ㅠㅠ

 

 

 

이번 시간에는 지난 시간에 이어 대항력의 유무, 기준을 판단하는 구체적인 예시를 알아보았습니다. 다음 포스팅에서도 이번에 이어 계속 알아보도록 하겠습니다.