등기부등본 (등기사항전부증명서) 내용 이해하고 해석, 판단하기 - 2

안녕하세요. 초단세포입니다.

이번 시간에는 지난 시간에 이어 등기부등본 (등기사항전부증명서로 이름이 바뀌었죠?!) 보는 법과 내용 이해하고 해석하는 것에 있어 "갑구"하고 "을구" 및 기타 내용에 대해 알아보겠습니다.

 

 

등기부의 갑구 - 소유권에 관한 사항

등기부에는 표제부, 갑구, 을구가 있다고 지난시간에 알려드렸는데요, 그 중 갑구는 소유권과 관련된 사항이 기재되어 있습니다.

 

위의 등기부 내용은 모 부동산의 등기부에서 갑구만 따로 가져온 자료입니다. 위 등기부 갑구에는 소유권보존, 공유자 지분 이전을 비롯한 소유권이전, 소유권이전청구권가등기, 경매등기, 압류등기가 기입되어 있습니다.

 

갑구에 기재되는 내용으로는 이처럼 소유권과 관련된 내용들이 기재되어 있는데, 위의 예시 이외에도 가압류, 가처분, 환매권, 소유권이전 담보가등기, 신탁등기, 공매개시결정 등기 등이 있습니다. 각 등기부에 기재되는 용어들에 대해서는 추후에 다루도록 하겠습니다. 

 

압류나 가압류, 소유권이전청구권가등기 등은 소유권을 침해할만한 요소이기 때문에 갑구에 있는 것이고, 만약 이런 등기들이 있다면 이 부동산은 위험한 상태일 수 있으니 주의하셔야 합니다. 만약 이 부동산에 매매나 임대 등의 계약을 한 상태라면 잔금 전까지 이런 내용들이 갑자기 들어오지는 않은지 주의깊게 살펴보셔야 합니다. 

 

 

등기부의 을구 - 소유권 이외에 관한 사항

을구에는 소유권 이외에 대한 내용이 기재되어 있습니다.

위 을구의 내용에는 근저당권과 지상권이 기재되어 있습니다. 참고로 통상 토지를 담보로 은행같은 금융기관에서 대출을 받으면 해당 금융기관은 근저당을 설정함과 동시에 지상권 설정도 같이 합니다. 이는 토지에 다른 건물 등을 짓지 못하게 하여 담보가치의 하락을 방지하고자 함이지요.

 

을구에 기재되는 내용으로는 근저당권이나 지상권 이외에 지역권, 전세권, 권리질권, 임차권 등이고, 이 외에도 각종 이전등기나 설정등기, 변경, 말소, 경정등기 등이 기재됩니다.

 

일반적으로 을구에서 접하는 내용의 80% 정도는 근저당권이고, 그 이외의 등기 내용은 거의 접할 일이 없습니다. 그나마 경매를 많이 하 되면 좀 더 다양한 등기 내용을 접할 수는 있지만 그래도 대부분은 근저당권 등기가 대부분입니다.

 

위 등기부에 기재된 사항 중에서 흔히 접하는 용어를 잠깐 살펴보면 채권최고액은 현재나 장래에 발생할 채권으로 일정한 금액을 한도로 설정하는 것인데 실제 채권액보다 10~50% 가량 높게 설정합니다. 채무자가 대출이자를 연체하거나 대출금액 상환 또는 변제를 하지 못할 경우 경매를 신청하게 되는데, 이 때 채권자는 채권최고액 범위 이내에서 채권을 회수하게 됩니다.

 

채무자는 돈을 빌린 사람으로서 반드시 채무자와 소유자가 동일인은 아닐수도 있습니다. 소유자는 채무자가 아니라 담보제공자일 수도 있기 때문이지요. 예를 들어 아내 명의의 집인데 돈은 남편 명의로 빌리는데, 이 부동산이 담보로 잡히게 되면 채무자는 남편이고, 아내는 담보제공자가 되는 것입니다.

 

근저당권자는 돈을 빌려준 사람으로서 보통은 은행이지만, 대부업체나 개인인 경우도 있습니다. 참고로 채권자라는 말이 있는데, 채권자라고 해서 무조건 돈을 빌려준 사람 또는 돈을 받을 권리가 있는 사람을 뜻하는 것이 아니라, 어떠한 일정한 행위를 요구할 수 있는 권리를 가진 사람입니다. 예로 들어 저 위에 갑구에 보면 강제경매개시결정 항에 채권자라는 표시가 있는데, 이 때 채권자는 경매를 신청한 사람을 뜻하는 것입니다. 자세한 내용은 추후에 다루도록 하겠습니다.

 

등기부를 보고 해석하는데 있어 기타 사항

주등기가 있고, 부기등기가 있는데, 주등기는 번호가 1, 2, 3 이런 식으로 부여되는 반면 부기등기는 1-1, 1-2, 2-1 이런 식으로 부여됩니다. 부기등기는 주등기 아래 부기호수를 기재하는 것으로서 주등기가 말소되면 부기등기도 당연히 말소됩니다. (반대로 부기등기가 말소된다고 주등기가 말소되지는 않습니다.)

 

위의 등기 내용에 순위번호 1-1의 "1번 근저당공동담보변경"과 1-2의 "1번근저당공동담보변경"이 부기등기에 해당됩니다. 또한 4번 등기가 "1번 근저당권설정등기말소"인데 1번 주등기가 말소되면서 부기등기 1-1과 1-2가 같이 말소된 것을 확인할 수 있습니다.

 

부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따릅니다. 위의 1-2 부기등기의 날짜는 2018년 11월 30일이고 2번 지상권설정의 날짜는 2017년 1월 2일이라 날짜상으로는 2번 지상권설정일이 빠르지만 실제 순위는 1-2 부기등기가 2번 주등기보다 빠릅니다. 1번 등기의 순위를 따르기 때문입니다.

 

또한 근저당권설정등기에서 채권최고액이 있는데 예를 들어 1억 대출을 받고 채권최고액을 120 %로 설정하였다면 채권최고액은 1억 2천만원입니다. 만약 채권최고액이 1억 2천만원이라고 기재되어 있다고 하여 무조건 1억 대출이 있는 것은 아닐수도 있습니다. 대출금을 일부 상환하거나 원리금 형식으로 계속 상환할 경우 대출 원금은 줄어들게 되는데 이 때  감액등기를 하지 않는 한 채권최고액은 여전히 1억 2천만원이지만 원금은 1억원이 아닐수도 있다는 뜻입니다.

 

물론 대출금을 전부 상환하여 실제 대출금이 없더라도 근저당권 말소를 하지 않으면 외관상으로는 대출이 있는 것으로 보일 수 있습니다. 

 

 

이번 포스팅에서는 등기부의 갑구, 을구에 대해 알아보았고, 기타 부기등기와 근저당권 등기 관련하여 살펴보았습니다. 다음 시간에는 등기부 내용 중 좀 더 심화적인 내용을 다루겠습니다.