초단세포의 부동산

알기 쉬운 부동산

안녕하세요. 초단세포입니다. 이번 포스팅에서는 등기부등본(등기사항전부증명서)에 있는 등기의 종류에 대해 살펴보겠습니다. 흔히 접하는 등기는 소유권보존, 소유권이전, 근저당권등기가 있는데, 이외에도 다양한 종류의 등기가 있으니 등기의 종류에 대해 소개시켜 드리겠습니다. 소유권보존등기 소유권보존등기란 미등기 부동산에 대하여 최초로 이루어지는 등기를 말합니다. 보존등기를 하게 되면 그 부동산에 관한 등기부가 새롭게 개설되고, 이후에 일어나는 그 부동산에 관한 권리변동과 그에 따른 등기는 보존등기를 기초로 하여 이루어지게 됩니다. 예를 들어 어떤 곳에 건물이 세워지면 그 건물이 세워졌다고 등기부를 개설해서 표시하는 것이 소유권보존등기라고 생각하시면 되겠습니다. 소유권이전등기 소유권이전등기란 부동산의 소유자가 변..

알기 쉬운 부동산

안녕하세요. 초단세포입니다. 이번 시간에는 지난 시간에 이어 등기부등본 (등기사항전부증명서로 이름이 바뀌었죠?!) 보는 법과 내용 이해하고 해석하는 것에 있어 "갑구"하고 "을구" 및 기타 내용에 대해 알아보겠습니다. 등기부의 갑구 - 소유권에 관한 사항 등기부에는 표제부, 갑구, 을구가 있다고 지난시간에 알려드렸는데요, 그 중 갑구는 소유권과 관련된 사항이 기재되어 있습니다. 위의 등기부 내용은 모 부동산의 등기부에서 갑구만 따로 가져온 자료입니다. 위 등기부 갑구에는 소유권보존, 공유자 지분 이전을 비롯한 소유권이전, 소유권이전청구권가등기, 경매등기, 압류등기가 기입되어 있습니다. 갑구에 기재되는 내용으로는 이처럼 소유권과 관련된 내용들이 기재되어 있는데, 위의 예시 이외에도 가압류, 가처분, 환매권..

알기 쉬운 부동산

안녕하세요. 초단세포입니다. 이번 시간에는 등기부등본 (등기사항전부증명서로 이름이 바뀌었죠?!) 보는 법과 내용 이해하고 해석하는 것에 대해 살펴보겠습니다. 등기부등본?? 등기부등본에 표시된 사항 집 또는 기타 부동산을 사거나, 전월세를 구하거나, 경매 입찰하거나 하는 경우 가장 중요하면서도 기본적인 서류가 바로 이 등기부등본입니다. 해당 부동산의 주인(소유자)가 누구인지, 빚(근저당)이 얼마나 있는지, 다른 권리 (예를 들어 압류나 가압류, 가처분 등)는 혹시 없는지 살펴보려면 이 등기부등본을 봐야 합니다. 또한, 부동산이 언제 지어졌는지, 면적은 어느정도인지, 몇 층으로 되어 있으며 해당 용도는 무엇인지 등이 이 등기부등본에 나와 있습니다. 등기부등본은 "표제부", "갑구", "을구" 이렇게 세 파트..

법원경매

안녕하세요. 초단세포입니다. 이번 포스팅에서는 지난번에 이어 대항력과 우선변제권 관련하여 추가적인 내용을 다루겠습니다. 일반적인 내용은 아니지만 아주 가끔씩 발생할 수 있으니 알아두시면 피가 되고 살이 되는 내용입니다. 임차인이 해당 부동산에 살던 중 보증금 증액이 생긴 경우 최초 임차인이 전입시 전입신고(주민등록) 및 확정일자를 받았으나 중간에 재계약이나 기타 사유로 인해 보증금의 증액이 있으면 증액된 내용에 대한 계약서나 증빙서류에도 확정일자를 받아야 그때부터 증액된 부분에 대한 우선변제권이 생기게 됩니다. 예를 들어 설명해 볼께요. 위 예시는 임차인 A가 2018년 1월 1일 보증금 1억에 전입신고 및 확정일자까지 받았는데, 중간에 B가 근저당권을 설정하였습니다. 이후 임차인 A가 3월 1일에 보증..

법원경매

안녕하세요. 초단세포입니다. 지난 시간에 이어 이번에는 근저당권과 전입신고, 확정일자의 순서에 대한 대항력과 우선변제권 및 배당 유무에 대해 알아보도록 하겠습니다. 특히 대항력이 있는 여러 가지 경우에 대해 나와 있는 중요한 내용입니다. 근저당권보다 전입신고는 빠른데 확정일자가 늦은 경우 전입신고를 할 때 확정일자도 같이 받으면 좋은데, 깜빡하거나 몰라서 못받았다가 나중에 받았는데, 그 사이에 근저당권이 설정된 케이스입니다. 이런 경우 임차인 A의 대항력은 있지만, 우선변제권이 근저당권보다 늦은 7월 1일에 생긴 것입니다. 이런 경우 경매 진행 과정에서 배당요구를 하게 되면 근저당권자의 배당이 먼저 이루어지고, 그 이후에 임차인 A가 배당을 받게 됩니다. 보증금 전액을 배당받으면 좋으련만.....만약 임..

법원경매

안녕하세요. 초단세포입니다. 이번 포스팅에서는 경매가 진행되는 과정에서 우선변제권을 적용하고 판단하는데 있어 다양한 경우의 수를 알아보겠습니다. 특히 입찰자 입장에서는 경매로 해당 부동산을 낙찰받게 되면 임차인이 배당을 받을 수 있을지 없을지, 혹은 일부만 받는지, 낙찰자가 추가로 임차인에게 보증금을 물어줘야 하는지를 미리 판단하셔야 경매 사고를 미리 예방할 수 있기에 매우 중요한 내용입니다. 근저당권이 가장 먼저 있는 경우 위의 사례는 가장 일반적인 경우입니다. 근저당권이 먼저 있고, 그 이후에 전입신고와 확정일자가 있는 경우입니다. 근저당권이 먼저 있으면, 그 이후에 전입신고와 확정일자는 먼저 있든 나중에 있든 입찰자 입장에서는 별 문제가 안됩니다. 위의 세입자는 대항력이 없으니까 근저당권 이후의 권..

법원경매

안녕하세요. 초단세포입니다. 지난 시간까지 대항력을 알아보았고, 이번 포스팅에서는 부동산경매에 있어 임차인의 우선변제권에 대해 알아보고, 우선변제권을 판단, 적용하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 우선변제권이란? - 우선변제권의 정의 경매 및 공매에서 임차인이 대항요건 이외에 임대차계약서에 확정일자를 받거나, 해당 부동산에 임차권등기를 신청해서 등기가 난 경우에는 일반채권이나 후순위 권리자에 비해 우선변제를 받을 수 있습니다. 이 때 주의할 점은 배당요구종기일까지 배당신청을 해야 배당을 받을 수 있습니다. 정확히는 순위에 의한 배당을 받을 수 있는 권리가 생깁니다. 여기서 주의할 점은 우선변제권이 있다고 하여 무조건 우선적으로 배당을 받을 수 있다는 뜻이 아닙니다. 일반채권이나 후순위 권리자보다 배..

법원경매

안녕하세요. 초단세포입니다. 이번 시간에도 지난 시간에 이어 대항력의 유무, 기준을 판단하는 구체적인 예시, 다양한 사례에 대해 좀 더 알아보도록 하겠습니다. 점유보조자(가족)의 주민등록과 대항력 전입신고를 할 때 임차인 본인의 주민등록 이외에 가족의 주민등록으로 전입을 한 경우입니다. 전입신고시 세대주 명의로 주민등록을 하는데, 임대차 계약을 맺은 임차인 당사자가 세대주가 아닌 경우도 있지요. 예를 들어 A가 임대차 계약을 한 당사자인데, 세대주는 A가 될 수도 있지만, A의 배우자, 또는 A의 자녀도 될 수 있습니다. 우리 나라에 법에는 가족 중에서 세대주를 누구로 정해야 하는 법은 존재하지 않으니까요. 계약 당사자 이외에 같이 거주하는 가족 중 다른 인원의 주민등록으로도 대항력이 인정됩니다. 즉 임..